Endlich ist es soweit, dass die Fed im September mit Zinssenkungen beginnt. Immobilieninvestoren dürften daher in den nächsten Jahren von Rückenwind profitieren, nachdem sie zuvor zwei schwierige Jahre hinter sich hatten.
Die Hypothekenzinsen erreichten im Oktober 2023 ihren Höhepunkt, stiegen aber von Dezember 2023 bis April 2024 wieder an. Jetzt kann man mit Sicherheit davon ausgehen, dass die Zinsen weiter sinken werden, da die Fed beginnt, das kurze Ende der Kurve zu kürzen. Da die Wirtschaft nachlässt, werden die Zinsen wahrscheinlich gedämpft bleiben.
Im Frühjahr 2024 gab es wilde Bieterkriege, aber die Aktivität hat aus zwei Hauptgründen nachgelassen. Erstens wartet eine beträchtliche Anzahl von Käufern auf die Bestätigung von Zinssenkungen, bevor sie in den Markt einsteigen. Zweitens entscheiden sich viele Käufer angesichts der bevorstehenden Präsidentschaftswahlen am 5. November 2024 dafür, abzuwarten, wer das Amt übernimmt, bevor sie einen der größten Käufe ihres Lebens tätigen.
Angesichts der sinkenden Hypothekenzinsen und der derzeitigen Zurückhaltung der Käufer – insbesondere in der traditionell schwächeren zweiten Jahreshälfte – bietet sich jetzt die Gelegenheit, Wohnimmobilien zu besseren Preisen zu erwerben. Herbst und Winter sind meine Lieblingsjahreszeiten für den Kauf, da die Konkurrenz geringer ist.
Die Nachfrage nach Immobilien könnte steigen
In meinem Podcast mit Ben Miller, CEO von Spenden sammelndiskutieren wir, wie ein negativer Immobilienspread Investitionsausschüsse davon abhält, gewerbliche Immobiliengeschäfte zu genehmigen. Ein negativer Spread entsteht, wenn die Kreditkosten die Immobilienrenditen übersteigen, was zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina geführt hat.
Sobald sich jedoch – größtenteils aufgrund sinkender Zinsen – ein neutraler oder positiver Immobilienspread ergibt, werden wir wahrscheinlich einen Anstieg der Kaufaktivität und damit einen Preisanstieg erleben.
Dennoch bleibt die Zukunft ungewiss. Die Hypothekenzinsen könnten unverändert bleiben oder sogar wieder steigen, was die Nachfrage dämpfen würde. Wenn die Fed jedoch beginnt, den Leitzins zu senken, während die längerfristigen Zinsen steigen, werden wir eine steilere Zinskurve erleben, was normalerweise ein positives Signal für die Wirtschaft ist. Solange die Fed die Zinsen weiter senkt, könnten Immobilieninvestoren von einer positiven Dynamik profitieren.
Wir sehen bereits, dass Immobilien-ETFs wie XLRE und VNQ zusammen mit öffentlichen REITs wie O, SPG, DLR und PSA 12-Monats-Hochs erreichen. Dieser Anstieg ist auf die Erwartung von Zinssenkungen und höheren Erträgen zurückzuführen. Infolgedessen könnte sich eine Arbitragemöglichkeit ergeben, in private Immobilienfonds zu investieren, die ihren Nettoinventarwert (NAV) noch nicht neu bewertet haben.
In Immobilien investieren während eines mehrjährigen Zinssenkungszyklus
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Hier sind meine Shownotizen zu meinem Gespräch mit Ben Miller, CEO von Fundrise, über die Zukunft der Immobilienbranche.
Hauptthema:
Die Zinssätze sind der wichtigste Treiber der Immobilienpreise und übertreffen betriebliche Verbesserungen. Bis Ende 2025 dürften Wohnungen am meisten davon profitieren.
Einblicke in den Immobilienmarkt:
- Wohnungen:
- * Anlageklasse mit der besten Performance. Je weniger sich die Menschen ein Eigenheim leisten können, desto mehr mieten sie – was den Wohnungseigentümern zugutekommt.
- Trends bei Gewerbeimmobilien:
- * Top-Anlageklassen: Am besten schneiden Wohnungen ab, gefolgt von potenziell Industrie- und Einzelhandelsimmobilien.
- * Bürosektor: Wir stehen vor einem dauerhaften Nachfragerückgang von 30-50 %, der durch einen konjunkturellen Abschwung noch verstärkt wird. Der Sektor bleibt weiterhin fern.
- * Industriesektor: Mäßig prozyklisch, getrieben durch konjunkturelle Warenströme.
Konjunkturausblick:
- Rezessionsvorhersagen:
- * Es ist wahrscheinlich, dass es zu einer leichten Rezession kommt, die sich schlecht auf die Aktienkurse auswirkt, für Wohnimmobilien jedoch gut ist.
- Boom-Bust-Zyklen:
- * Klasse-A-Immobilien bringen 5,5 bis 6 Prozent Rendite. Das heißt, der Markt könnte sich „über Nacht bereinigen“, sobald die Kreditkosten auf dieses Niveau oder darunter sinken und einen Immobilienboom auslösen.
Anlagestrategien:
- Entscheidungsfindung in Fonds
- * Institutionelle Anleger hielten sich 2022–2024 mit dem Kauf von Gewerbeimmobilien zurück, da es zu negativer Immobilienarbitrage kommt (wenn die Zinssätze die Kaufpreisrenditen übersteigen). Dies verhindert, dass Transaktionen die Investitionsausschüsse passieren.
- * Um besser abzuschneiden, Fonds müssen gegen den Konsens investieren.
- Bevölkerungswachstum:
- * Starkes Wachstum in Texas, Florida, North Carolina, South Carolina und Georgia treibt die Nachfrage nach Immobilien an.
- * Aufgrund des geringen Angebots, der hohen Zuwanderung und der niedrigeren Zinsen könnte der Wohnungssektor in der zweiten Hälfte des Jahres 2025 der größte Gewinner sein.
Weltliche Trends und Regierungspolitik:
- Städtischer Niedergang:
- * Zusammenbruch der Innenstädte aufgrund sinkender Nachfrage nach Büroflächen. Dies hat Folgeeffekte auf die Staatseinnahmen und zieht mehr Unternehmen an.
- Regierungspolitik:
- * Ein möglicher Kredit von 25.000 Dollar für Erstkäufer von Eigenheimen und Anreize für Bauträger könnten den Immobilienmarkt beeinflussen. Das Gleiche gilt für steigende Zölle auf importierte Waren, die möglicherweise für Wohnbausubventionen und Kredite verwendet werden.
Anlageausblick:
- Aktuelle Bedingungen:
- * Die Aktienmärkte preisen eine Rezession nicht ein, die Kreditmärkte jedoch schon – sie sind ein besserer Indikator. Deshalb sollten Sie keine Aktien kaufen, sondern stattdessen Anleihen, Immobilien und Risikokapital.
Leserfragen
Teilen Sie uns Ihre Gedanken zu Immobilieninvestitionen zu Beginn eines mehrjährigen Zinssenkungszyklus mit. Sind Sie optimistisch, neutral oder pessimistisch in Bezug auf Wohn- und Gewerbeimmobilien und warum? Glauben Sie, dass das Angebot trotz des erheblichen Wohnungsmangels die Nachfrage übersteigen könnte, insbesondere von 2022 bis 2024, wenn die Kreditzinsen stark ansteigen?
Wenn Sie in private Immobilien investieren möchten, schauen Sie sich an Spenden sammeln. Sie verwalten private Immobilienfonds mit Schwerpunkt auf der Sunbelt-Region, wo die Bewertungen niedriger und die Renditen höher sind. Fundrise ist auf Wohn- und Industrieimmobilien spezialisiert und bietet Anlegern Diversifizierung und passives Einkommenspotenzial.
Derzeit verwaltet Fundrise über 3,5 Milliarden US-Dollar für mehr als 500.000 Anleger. Ich habe persönlich über 270.000 US-Dollar bei Fundrise investiert und sie sind seit Jahren ein stolzer Sponsor von Financial Samurai.
